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Location, Location & Location的重要性

已更新:2022年7月22日

早兩天幫一個皇后大道西唐樓的業主收樓,見面時筆者習

慣性向該唐樓業主問了一個問題:“你怎樣睇現在的樓市,會跌嗎?”該業主現有幾間唐樓在上環及西營盤收租,取得租金回報之餘,亦博其物業在購入幾年後等到收購重建的機會。他說,買入唐樓時俾的首期最少要一半,。因為樓齡大,借錢的年期最多得15年。上車的年青人不會買舊樓: 一不能用之取老婆,二因為首期高槓桿成數低。故此,能持有舊樓、唐樓的都以有實力的投資者為主。當該物業有一定回報時,投資者不會因一時三刻的樓市下跌信號而平價放售手上回報不錯的物業。沒人放盤了,樓價就自然不會大跌。


當報紙不斷在報道樓市大跌,好多業主在劈價放賣,最終成交價甚至回到4、5年前的消息時,大家不知有沒有留意,劈價的屋苑很多時都位於新界區?睇返中原城市指數(見附圖30/11/2018 update),已經好留意到,新界西跌了-2.07%, 而港島只是-0.27%。再舉個實際例子,上環帝后華庭有個3座中低層G室的單位,業主剛剛於11月底通知此單位已售,市場消息指交吉售出價為$980萬(To be confirmed),實呎499平方呎,呎價為19,639/呎。而在2018年10月初,有一間3座10樓G室售出了$900萬。剛賣出的G室較10樓高一二層,而賣價沒有下跌,反而賣高了80萬。本來業主叫價為1,100萬,你可以大大標題業主大減120萬成交。但在跌市信號舖天盖地時,卻比近期成交價高了80萬自用業主才肯賣。另外,相似呎數的帝后華庭單位我哋公司現在最平個間已經叫價1100萬,而且還是連租約的。


以上一個分析及一個實例已經準確告訴大家,買樓投資首選是地段(Location),然後才選擇自己負擔得起的物業。新界樓在樓市升浪時最後一個升,在跌浪時最先一個向下。假設在同一價錢同一時間買入一個於港島區及一個於新界區的物業,新界區面積可能會大一倍,租金卻相若。如果在逆市時,新界區業主似乎最容易受到經濟起伏影嚮,風吹草動第一時間急售,作為鄰居,你的物業自然俾人壓價。相反,港島區業主實力高,你平的話我不賣,一起築起抗跌城牆。若果樓市只是小回,一眾業主持貨不售,跌極有限。若果真的發生持續跌市,港島區/中西區業主才願意放盤鎖定利潤,但相信跌幅亦不及新界區。


自用樓可以選擇自己心儀的地區、偏遠但換來更大的空間不是問題,若果買樓作為投資收租保值,一定要記住Location, Location, Location 這個世界通用的黃金定律。




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