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一手樓定買二手樓?

已更新:2022年7月23日


(原文寫於 2018年7月 By Brian Chan)


現時樓價高企,但今日的最高價卻成為明天的筍價。在過去十年不斷估計樓市會向下的朋友及客人最後都想上車,買上人生第一層樓。見一手市道暢旺,人人都爭住去搶。抽到頭飛的像中六合彩一樣開心。另外,發展商與財務公司合作,提供最高80% 按揭,不同的優惠令人眼亂。而二手市道萎縮,可以選擇的交吉盤相對越來越少。這裡想上車的朋友及客人不斷追問筆者一個問題:夠竟買一手樓好定二手樓好呢?


一手樓的好處

發展建樓用地主要有2種,一種是來自政府拍賣,另一種就是舊樓重建。無論這些新樓位於那一地段,發展商都會把其包裝成豪宅。堂皇的入口,深水泳池以及華麗的會所,令一眾住客入住後自覺得社會身份頓時提升。最重要的是,發展商提供不同的建築期付款優惠,加上最高可以借到8成的按揭,對於沒有幾百萬首期郤有十幾萬月薪的用家尤其吸引。發展商可以說明碼實碼,即是如果你在價單出的後,抽籤選樓時發展商的價錢不會改變。對於首次置業,不欲與二手業主/地產經紀泥漿摔交的市場新手,這明碼實價的方式最受歡迎。

還有,新樓用料第一手,有問題發展商包整好等等,會省郤二手樓買入後執漏/裝修的煩惱。


一手樓的壞處

一手樓最顯註的問題通常係溢價,亦即發展商Mark的價錢比實際價人值(Intrinsic Value) 都高出20%-30%。當買入時,發展商可以說是市場上唯一供應商,在二手沒有比較,同區亦沒有新樓比較下,發展商可以任意定價,正如之前提到明碼實價,願者購買。要驗正這個假設,當住宅物業買入3年後重新推出二手市場時,我哋不時聽到平手出售,賺幾個巴仙,有些不太好的地區甚至會蝕讓。而與此同時買入的二手樓已經在市場上升了幾十個巴仙。當發展商賣出物業後,該物業轉售時就成為二手市場,二手定價,於是新的買家會比較同區成交、實際租值,最後會支付一個二手的價格,而不是發展商的近乎壟斷的價格。


二手樓的好處

正如上一段提及,二手樓的價錢通常係以市場交易來定價,有買有賣,即購入的價錢通常為一個合符買賣雙方期望的價錢。故無論在高價樓市或樓市低潮時,你買入的價錢都對市場有參考價值。現在資訊流通下,買賣雙方都明曉物業的真實價值。隨時市場上升,買入的二手物業亦會隨之上升,沒有溢價要追的情況下,物業的二手價格與市場趨勢同步。

另外,一手樓的會所及保安工作所費不低,每月管理處高層$5/呎。發展通常指定關連公司作為將來的物業管理公司。管理公司每月收取總額10-20% 作為管理費,對發展商來說是一隻現金牛,而且會不斷收入會源源不絕。上環帝后華庭為例,即管為一個3幢樓過千戶的屋苑,2房實用面積392呎的單位每月的管理費只為$900左右,亦即約$2.29/ft. 小數怕長計,買入二手樓入住每月管理費都俾少很多。


二手樓的壞處

二手樓的問題在於買賣未必對該區或該幢樓有認識,會很容易買上麻煩樓。麻煩的樓可能會須支付額外的裝修費用。有些舊樓可能過幾年要大廈維修,雖然維修後大廈的售價及租金都會升值,但大廈維修每戶少則幾萬,多則十多二十萬。另外,大廈如果多凶宅,例如灣仔嘉薈軒,很多買家因凶宅多而郤步。即使不是凶宅同層,再轉售時買家相對介意的話,其實亦減少買家命中率,即難了出售了。麻煩的樓還包括有漏水/屋宇署命令未除/大廈消防命令等問題,如果沒有心理及資家準備,買家將會承受不少㱘力。


總結

總結來說,一二手都會有人購買。回答我朋友的問題,我主要問佢是否一定要住新樓?會否考慮在不久將來出租或轉售出去。如果你是一個有實力的投資者,持貨能力高而諗起不想為物業維護而煩惱的話,自然買一手樓會方便及容易。但如果該物業係你人生第一層樓,而你又”孟孟緊”去買呢個物業,甚至好有機會出售物業去解決生意之急的話,筆者你買二手樓。做多D功課,減少買上麻煩樓的可能,你將會上到一架好車。


(原文寫於 2018年7月 By Brian Chan)



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