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租契及租約事宜


TENANCY v LICENCE AGREEMENT

租約及租契


1. 租約或租契是指土地擁有人,業主或出租人,同意按若干租金在固定的期間,將其土地 的管有權授予租客或承租人的安排。如果授予的年期是長的話,該安排通常稱為租契, 但若年期為短的話,該安排則通常稱為租約。如果該安排只給予某人佔用他人土地的非 獨有權利,則該安排是許可權。 透過合約及藉法律實施而形成的租約


2. 租約/租契和許可權的主要分別,在於租約/租契有形成土地的權益,但許可權則沒有。 獲特許人只擁有個人權益(而並非土地權益),而業主可以隨時撤銷此項權益。


3. 租契和租約的分別:


租契是一份以契據形式訂立而租期一般超過三年的文件。契據是一份出租人和承 租人均須「簽署、蓋章及交付」的文件。承租人擁有該土地的法定土地權益。


● 租約的租期一般不超過三年。租約不一定要以契據形式訂立,而可透過經各方簽 署的文件訂立。即使租約以此形式訂立,只要租期不超過三年、租客持續管有土 地、繳交市值租金,而且無須向業主繳交額外金額以獲取租約,租客便可享有該 土地的法定土地權益。

● 如果租契已根據《土地註冊條例》在土地註冊處註冊,承租人的權利即受到保障, 而不受與出租人交易以形成土地權益者的第三方影響。因此,即使出租人出售該 物業,承租人仍可以強制新業主執行原有租契。

● 只要是租約/租契的租期不超過三年且繳交市值租金的真誠的租約,即使並未註 冊,租客的權益亦受到保障,並不受第三方影響。

● 如果租契/租約設有續租權或購買權,該租契/租約在註冊後,第三方即受這些選 擇權所約束。

● 這些選擇權產生土地權益必須經過註冊方可對第三方強制執行。因此,承租人/ 租客必須註冊這些選擇權,否則將無法強制第三方執行該權利。換句話說,假如 業主/出租人出售土地,但這些包含選擇權的租約/租契在出售土地前並未註 冊,土地的買家則無須承兌該選擇權。



4. 在大多數情況下,租約/租契是透過雙方訂立合約而形成的,這些租約/租契通常稱為 「定期租約」。在另一些情況下,藉普通法原則的實施,土地的佔用情況可被視為形成 租約。藉法律實施而形成租約的例子,包括順延租約及不容自駁租約。



5. 定期租約是指具有任何固定租賃期的租約,租約會於該固定租賃期的最後一天終結,租 客必須騰出該處所。


6. 普通法形成的租約 順延租約是依照繳交租金的付款期來判斷租賃期的租約。但順延租約並非定期租約,可 以無限期延續,直至任何一方送達遷出通知書,給予對方適當的限期終止租約,而該限 期則視乎繳交租金的付款期而定。在順延租約中,任何一方也可發出遷出通知書。若租 客每周繳交租金,便是一名「周租」租客,業主或租客只須提前一星期向對方發出遷出 通知書即可。在香港,最普遍的順延租約為月租租約,業主須提前一個月向租客發出遷 出通知書。順延租約無須以書面形式訂立,普通法已推定了順延租約的大部分條款。


7. 隨意租約是藉法律的實施而形成的租約,它最重要的一點,是租客是獲得業主明示或默 示同意而佔用處所的。出現隨意租約的情況,通常是租客的定期租約已屆滿,但仍未遷 出該土地;若雙方尚未議定新的定期租約,但業主不反對租客「繼續佔用」物業,租客 則可繼續佔用該土地,直至業主終止租約,要求租客遷出為止。在此情況下,等同於業 主同意租客繼續佔用土地,直至訂立新租約為止,或直至租客成為順延租客,又或者被 業主要求遷出。 這種租約稱為隨意租約,因為租客或業主只須告訴對方,便可馬上終止租約,無須任何 通知。 如果租客向業主繳交租金,而業主接受該筆租金的話,租客便成為順延租客。 在定期租約屆滿後,租客繼續佔用土地期間,業主和租客通常會商議新的定期租約條 款。這樣,租客便會成為新租賃協議下的正式租客,而不是順延租客。


8. 藉法律的實施而形成的租約,還包括容受性租約。出現容受性租約的情況是在定期租約 屆滿時,租客繼續佔用土地,而業主對此不置可否。容受性租約會在租客遷出時終止; 但若租客向業主繳交租金,而業主接受該筆租金的話,租客便成為順延租客。 除此以外,業主和租客亦可能同意訂立一份新的定期租約。 基於業主不同意租客管有土地,將不會形成租約。若業主不接受租金、不跟租客商議租 約事宜,並要求租客遷出,租客便成為土地侵入者。假如業主不採取任何行動令侵入者 離開,侵入者在經過一段規定的時間後,便會獲得土地的管有業權。


9. 租客不能否認其業主對土地的業權。 不容自駁租約是在業主無權處置其土地的管有權,從而不能出租該土地的情況下產生 的。最常見的情況,是一份按揭禁止按揭人在未經承按人作出必須的批准前出租其土 地。當按揭人未取得承按人批准前出租土地,租客不能否認按揭人是土地的擁有人,並 須承認按揭人為其業主。當租客一旦被承按人發現及向其採取行動,不容自駁的租約便 告無效。這是由於承按人被視為擁有「首要業權」,可在按揭的有效期內處置土地的管 有權。假如承按人行使其權利,不容自駁租約的租客便成為土地侵入者。



在 Typhoon 8 Research Ltd v Seapower Resources International Ltd (2001) 一案中, 土地擁有人將土地按揭後,再將土地出租予原告人,違反了按揭人須就出租土地得到承 按人事先書面同意的按揭條款。 在上述一案中,原告人是不容自駁的租客,因為就原告人與按揭人而言,原告人不能否 認按揭人的出租土地權利,所以必須向按揭人繳交租金。承按人在發現租客的存在之後 要求收取自其發現租客存在至租客遷出期間的租值補償金,因為就租客與承按人而言, 租客是土地侵入者。租值補償金是指侵入者應付的損害賠償。


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