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買樓收租4大秘訣,計算租金回報


物業投資是港人必修學問之一,自政府針對短炒現象推出額外印花稅,拉高炒樓成本,不少業主轉向買樓收租,以租養貸,找租客代為供樓。買樓收租有甚麼要訣? 租金回報率如何計算?千居為你盤點 4 大買樓收租須知。



1 . 挑選地區

放租物業所在地區,決定了日後的租戶對象,間接影響租金回報。放租單位愈接近商業區,如中環上環西營盤銅鑼灣跑馬地西九龍尖沙咀奧運站等等,能吸引經濟能力較高的二人家庭,或居港的海外員工。

雖然區內物業價錢或高於其他地區,但租務穩定,買入房間數目多的單位如 3 房,更可分租,進一步增加租金回報。

然而,雙職情侶和居港外籍人士,一般需要較彈性租期,業主或需每隔幾個月、半年或一年,就要尋覓新租戶,而每次放租,會衍生佣金及雜費。

至於分租,則要同時管理多個租戶的起居問題,被拖租的風險較大,通常業主會委託其中一位租戶作「二房東」,幫忙向所有住戶收取每月租金、處理水電煤問題等等,如果找不到可靠的二房東,分租就相當頭痛。

放租物業如在偏離商業核心區的新界,如元朗屯門馬鞍山等,較吸引有子女家庭入住,他們通常尋找戶型較大單位,租期亦相對穩定。



2. 決定佈置及裝修

選定地區,及對租務需求有一定了解後,便要決定如何佈置單位。

假如單位在新商業區,如九龍站奧運站附近,因區內新盤供應較多,物業樓齡新,愈新裝修的樓,愈受歡迎。

但若在傳統商業區,如中環銅鑼灣灣仔等,區內新盤數量極少,租戶一般接受到樓齡較高的洋樓甚至唐樓,業主可嘗試改善間隔或採光度,提升吸引力。

至於不同的租戶對象,需求亦有分別,假如是情侶和在港工作外籍人士,一般對設計要求較高,偏好靚裝修單位。

若為家庭客,一般可接受交吉單位,只是無結構問題便可;但若家庭成員有長者或小朋友,對大廈配套如升降機、所屬校網等條件,會有較高要求。



物業投資是港人必修學問之一,自政府針對短炒現象推出額外印花稅,拉高炒樓成本,不少業主轉向買樓收租,以租養貸,找租客代為供樓。買樓收租有甚麼要訣? 租金回報率如何計算?千居為你盤點 4 大買樓收租須知。 【出租放售】業主專區 放租基本知識網上放盤秘技 買樓收租秘訣物業稅計算CR109 申報 如何辨別租霸追租收樓 Dos & Don’ts執達吏收樓程序 差餉與地租地租與地稅差估署服務 樓宇轉名送契樓長命契遺產物業 業主立案法團物業管理公司業主委員會互助委員會 大廈公契限制防範圍標工程 業主貸款 立即跳往:挑選地區決定佈置及裝修計算租金回報按揭保險不能出租常見問題 1 . 挑選地區 放租物業所在地區,決定了日後的租戶對象,間接影響租金回報。放租單位愈接近商業區,如中環上環西營盤銅鑼灣跑馬地西九龍尖沙咀奧運站等等,能吸引經濟能力較高的二人家庭,或居港的海外員工。 雖然區內物業價錢或高於其他地區,但租務穩定,買入房間數目多的單位如 3 房,更可分租,進一步增加租金回報。 然而,雙職情侶和居港外籍人士,一般需要較彈性租期,業主或需每隔幾個月、半年或一年,就要尋覓新租戶,而每次放租,會衍生佣金及雜費。 至於分租,則要同時管理多個租戶的起居問題,被拖租的風險較大,通常業主會委託其中一位租戶作「二房東」,幫忙向所有住戶收取每月租金、處理水電煤問題等等,如果找不到可靠的二房東,分租就相當頭痛。 放租物業如在偏離商業核心區的新界,如元朗屯門馬鞍山等,較吸引有子女家庭入住,他們通常尋找戶型較大單位,租期亦相對穩定。 【最新樓盤】搜尋 600 萬內上車盤 → 2. 決定佈置及裝修 選定地區,及對租務需求有一定了解後,便要決定如何佈置單位。 假如單位在新商業區,如九龍站奧運站附近,因區內新盤供應較多,物業樓齡新,愈新裝修的樓,愈受歡迎。 但若在傳統商業區,如中環銅鑼灣灣仔等,區內新盤數量極少,租戶一般接受到樓齡較高的洋樓甚至唐樓,業主可嘗試改善間隔或採光度,提升吸引力。 至於不同的租戶對象,需求亦有分別,假如是情侶和在港工作外籍人士,一般對設計要求較高,偏好靚裝修單位。 若為家庭客,一般可接受交吉單位,只是無結構問題便可;但若家庭成員有長者或小朋友,對大廈配套如升降機、所屬校網等條件,會有較高要求。 【最新樓盤】搜尋所有放盤 → 3. 計算租金回報 想知買樓收租是否有利可圖,便要事先計算實際租金回報。第一步是計算買樓總開支,亦即物業投資成本,當中包括:

  • -總按揭開支(本金+利息)

  • -律師費

  • -查冊費

  • -印花稅

  • -代理佣金(約為樓價 1%)

  • -按揭保費

然後,你要計算一年租金回報預期,以租金收入扣除出租雜費,如代理佣金租約釐印費、管理費、差餉地租

一年租金回報 = 年租 – 一年管理費 – 釐印費 – 經紀佣金等雜費

坊間常見租約有效期為 2 年,故釐印費和經紀佣金不一定是每年須繳之費用。

出租物業亦有其他間歇開支,如裝修費、維修費等,而物業亦有可能出現空窗期,未有人承租,減少全年租金回報。

最後,可得出淨租金回報率:

淨租金回報率 = 一年租金回報/買樓總開支 x 100%

淨租金回報率要幾高,視乎業主個人財政需求。有些業主可能接受較低回報,因為物業升值機會大,有租金抵銷供樓開支,已經有賺;亦有業主認為須高於按揭利率。



4. 按揭保險不能出租

最後一點,如果業主當初使用按揭保險,借高成數買入物業,就要記得物業只可作自住用途,若想出租,首先要甩按保,退出按揭保險計劃。

睇完這篇章,應對買樓收租了解不少,下一步可上千居搜尋全港各區筍盤,加快放盤步伐,盡早實現收租目標。


資料來源:https://www.spacious.hk/zh-tw/blog/%E8%B2%B7%E6%A8%93%E6%94%B6%E7%A7%9F-%E7%A7%9F%E9%87%91%E5%9B%9E%E5%A0%B1/

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