買樓收租4大秘訣，計算租金回報

物業投資是港人必修學問之一，自政府針對短炒現象推出額外印花稅，拉高炒樓成本，不少業主轉向買樓收租，以租養貸，找租客代為供樓。買樓收租有甚麼要訣? 租金回報率如何計算？千居為你盤點 4 大買樓收租須知。

1 . 挑選地區

放租物業所在地區，決定了日後的租戶對象，間接影響租金回報。放租單位愈接近商業區，如中環、上環、西營盤、銅鑼灣、跑馬地、西九龍、尖沙咀、奧運站等等，能吸引經濟能力較高的二人家庭，或居港的海外員工。

雖然區內物業價錢或高於其他地區，但租務穩定，買入房間數目多的單位如 3 房，更可分租，進一步增加租金回報。

然而，雙職情侶和居港外籍人士，一般需要較彈性租期，業主或需每隔幾個月、半年或一年，就要尋覓新租戶，而每次放租，會衍生佣金及雜費。

至於分租，則要同時管理多個租戶的起居問題，被拖租的風險較大，通常業主會委託其中一位租戶作「二房東」，幫忙向所有住戶收取每月租金、處理水電煤問題等等，如果找不到可靠的二房東，分租就相當頭痛。

放租物業如在偏離商業核心區的新界，如元朗、屯門、馬鞍山等，較吸引有子女家庭入住，他們通常尋找戶型較大單位，租期亦相對穩定。

2. 決定佈置及裝修

選定地區，及對租務需求有一定了解後，便要決定如何佈置單位。

假如單位在新商業區，如九龍站、奧運站附近，因區內新盤供應較多，物業樓齡新，愈新裝修的樓，愈受歡迎。

但若在傳統商業區，如中環、銅鑼灣、灣仔等，區內新盤數量極少，租戶一般接受到樓齡較高的洋樓甚至唐樓，業主可嘗試改善間隔或採光度，提升吸引力。

至於不同的租戶對象，需求亦有分別，假如是情侶和在港工作外籍人士，一般對設計要求較高，偏好靚裝修單位。

若為家庭客，一般可接受交吉單位，只是無結構問題便可；但若家庭成員有長者或小朋友，對大廈配套如升降機、所屬校網等條件，會有較高要求。

物業投資是港人必修學問之一，自政府針對短炒現象推出額外印花稅，拉高炒樓成本，不少業主轉向買樓收租，以租養貸，找租客代為供樓。買樓收租有甚麼要訣? 租金回報率如何計算？千居為你盤點 4 大買樓收租須知。 【出租放售】業主專區 放租基本知識｜網上放盤秘技 買樓收租秘訣｜物業稅計算｜CR109 申報 如何辨別租霸｜追租收樓 Dos & Don’ts｜執達吏收樓程序 差餉與地租｜地租與地稅｜差估署服務 樓宇轉名｜送契樓｜長命契｜遺產物業 業主立案法團｜物業管理公司｜業主委員會｜互助委員會 大廈公契限制｜防範圍標工程 業主貸款 立即跳往：挑選地區｜決定佈置及裝修｜計算租金回報｜按揭保險不能出租｜常見問題 1 . 挑選地區 放租物業所在地區，決定了日後的租戶對象，間接影響租金回報。放租單位愈接近商業區，如中環、上環、西營盤、銅鑼灣、跑馬地、西九龍、尖沙咀、奧運站等等，能吸引經濟能力較高的二人家庭，或居港的海外員工。 雖然區內物業價錢或高於其他地區，但租務穩定，買入房間數目多的單位如 3 房，更可分租，進一步增加租金回報。 然而，雙職情侶和居港外籍人士，一般需要較彈性租期，業主或需每隔幾個月、半年或一年，就要尋覓新租戶，而每次放租，會衍生佣金及雜費。 至於分租，則要同時管理多個租戶的起居問題，被拖租的風險較大，通常業主會委託其中一位租戶作「二房東」，幫忙向所有住戶收取每月租金、處理水電煤問題等等，如果找不到可靠的二房東，分租就相當頭痛。 放租物業如在偏離商業核心區的新界，如元朗、屯門、馬鞍山等，較吸引有子女家庭入住，他們通常尋找戶型較大單位，租期亦相對穩定。 【最新樓盤】搜尋 600 萬內上車盤 → 2. 決定佈置及裝修 選定地區，及對租務需求有一定了解後，便要決定如何佈置單位。 假如單位在新商業區，如九龍站、奧運站附近，因區內新盤供應較多，物業樓齡新，愈新裝修的樓，愈受歡迎。 但若在傳統商業區，如中環、銅鑼灣、灣仔等，區內新盤數量極少，租戶一般接受到樓齡較高的洋樓甚至唐樓，業主可嘗試改善間隔或採光度，提升吸引力。 至於不同的租戶對象，需求亦有分別，假如是情侶和在港工作外籍人士，一般對設計要求較高，偏好靚裝修單位。 若為家庭客，一般可接受交吉單位，只是無結構問題便可；但若家庭成員有長者或小朋友，對大廈配套如升降機、所屬校網等條件，會有較高要求。 【最新樓盤】搜尋所有放盤 → 3. 計算租金回報 想知買樓收租是否有利可圖，便要事先計算實際租金回報。第一步是計算買樓總開支，亦即物業投資成本，當中包括：

• －總按揭開支（本金＋利息）

• －律師費

• －查冊費

• －印花稅

• －代理佣金（約為樓價 1%）

• －按揭保費

然後，你要計算一年租金回報預期，以租金收入扣除出租雜費，如代理佣金、租約釐印費、管理費、差餉地租：

一年租金回報 = 年租 – 一年管理費 – 釐印費 – 經紀佣金等雜費

坊間常見租約有效期為 2 年，故釐印費和經紀佣金不一定是每年須繳之費用。

出租物業亦有其他間歇開支，如裝修費、維修費等，而物業亦有可能出現空窗期，未有人承租，減少全年租金回報。

最後，可得出淨租金回報率：

淨租金回報率 = 一年租金回報／買樓總開支 x 100%

淨租金回報率要幾高，視乎業主個人財政需求。有些業主可能接受較低回報，因為物業升值機會大，有租金抵銷供樓開支，已經有賺；亦有業主認為須高於按揭利率。

4. 按揭保險不能出租

最後一點，如果業主當初使用按揭保險，借高成數買入物業，就要記得物業只可作自住用途，若想出租，首先要甩按保，退出按揭保險計劃。

睇完這篇章，應對買樓收租了解不少，下一步可上千居搜尋全港各區筍盤，加快放盤步伐，盡早實現收租目標。

資料來源：https://www.spacious.hk/zh-tw/blog/%E8%B2%B7%E6%A8%93%E6%94%B6%E7%A7%9F-%E7%A7%9F%E9%87%91%E5%9B%9E%E5%A0%B1/